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Während der Coronakrise bleiben viele Läden geschlossen. Aufgrund der neuen weitreichenden Beschränkungen fallen den nicht systemrelevanten Einrichtungen die Einnahmen weg. Nun bangen Sie um Ihre Existenz. Ob gewerbliche Mieter auch weiterhin Miete zahlen müssen, klären wir im Folgenden!
 
 

Was gilt im Falle von öffentlich-rechtlichen Beschränkungen des Betriebs?

 
Die Maßnahmen der Behörden, in Form von betriebs- bzw. branchenbezogene Allgemeinverfügungen und Verordnungen, treffen die Mieter als Betreiber der Geschäfte. Dabei stellen die gewerbliche Mietverträge ein Problem dar, da betriebsbezogene Risiken und Einschränkungen ausschließlich dem Mieter zugewiesen sind. Der Vermieter hat dagegen lediglich die baurechtliche Zulässigkeit des vermieteten Objekts sicherzustellen.
 
Die Rechtsprechung ist bei öffentlich-rechtlichen Beschränkungen des Betriebs dementsprechend der Auffassung, dass diese grundsätzlich das Verwendungsrisiko des Mieters betreffen und nicht zu einem Mietmangel führen. Das bedeutet, dass eine behördlich angeordnete Einschränkung oder sogar Schließung des Betriebs in der Regel nicht zur Mietminderung berechtigt.
 
 

Gibt es einen Lichtblick für gewerbliche Mieter?

 
Mieter dürfen dennoch hoffen! Denn die meisten gewerblichen Mietverträge sehen nicht allein die Vermietung der bloßen Flächen vor, sondern regeln darüber hinaus meist sehr detailliert den beabsichtigten Miet- und Nutzungszweck der Fläche.
Vermieter wollen damit verhindern, dass die Mieter die Mietsache über den vereinbarten Zweck hinaus nutzen. Vermieter sollen damit andererseits dazu verpflichtet werden, ein Mietobjekt zur Verfügung zu stellen, das für die vereinbarte Nutzung geeignet ist.
 
 

Was hat aber der Mietzweck mit der Mietzahlung zu tun?

 
Kann der Mietzweck, und zwar die Nutzung der Fläche zum Ladenbetrieb, infolge einer behördlichen Anordnung nicht erreicht werden, könnte hierin von Vermieterseite eine zumindest vorübergehende Unmöglichkeit der geschuldeten Leistung zum vereinbarten Zweck liegen. Dementsprechend entfällt dann auf der Mieterseite die Pflicht zur Gegenleistung. Das heißt, dass der Mieter für die Dauer der Unmöglichkeit von der Zahlung der Miete befreit wäre.
 
Für diese Sichtweise spricht, dass die aktuelle Situation, mit deren Eintritt die beiden Vertragsparteien nicht einmal im Entferntesten rechnen konnten, in den allermeisten Fällen nicht komplett der Risikosphäre einer einzelnen Mietvertragspartei zugeordnet werden kann.
 
 

Könnte auch eine Störung der Geschäftsgrundlage in Frage kommen?

 
In der Vergangenheit wurde von der Rechtsprechung eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB etwa dann bejaht, wenn Geschäftsmöglichkeiten, infolge von Embargos, kriegsähnlichen Zuständen oder sonstigen unvorhersehbaren Ereignissen, weggefallen sind.
 
In Angesicht der derzeitigen Coronakrise könnten die behördlich angeordneten Maßnahmen und Auswirkungen durchaus in diese Kategorie einzuordnen sein. Dies hätte eine Mietminderung oder – im Falle einer länger andauernden Krise – die Aufhebung des Mietvertrages zur Folge.
 
 

Unsere Empfehlung für Mieter und Vermieter!

 
Wir empfehlen den Vertragsparteien, sich mit dem Problem konkret auseinanderzusetzen und zu besprechen, was in ihrer individuellen Konstellation die beste Lösung wäre. Wir gehen davon aus, dass ein Kompromiss in Anbetracht dieser außergewöhnlichen Situation sehr erstrebenswert sei. Beide Parteien dürften ein Interesse daran haben, nach der Coronakrise weiterhin ein gesundes Mietverhältnis zu führen.
 
 
 
Wenden Sie sich bei weiteren Fragen an die Kanzlei Mingers & Kreuzer! Wir beraten Sie gerne. Erreichen können Sie uns unter der Telefonnummer 02461/ 8081 oder dem Kontaktformular. Weitere Rechtswege finden Sie in unserem Blog oder YouTube-Channel. Im folgenden aktuellen Video erklärt Ihnen Rechtsanwalt Markus Mingers, welche arbeitsrechtliche Regelungen zum Coronavirus gelten.