Mietpreisbremse – Wann nützt sie dem Mieter?

Leben in der Großstadt – für viele ein Traum, der sich nur schwer erfüllen lässt. Die Mieten sind überteuert, trotz der im Jahr 2015 gesetzlich festgelegten Mietpreisbremse. Doch niemand nimmt dieses Mittel wahr, um sich gegen Mietwucherer zu wehren. Statt, dass die Mietpreise besser reguliert werden, steigen sie weiter drastisch an. In Berlin liegen sie bereits 31% höher als zulässig. Woran liegt das? Was bringt dem Mieter die Mietpreisbremse?

Mietpreisbremse als geeignetes Werkzeug gegen Mietwucher?

Seit 2015 wurde gesetzlich festgelegt, dass die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als 10% der ortsüblichen Miete übersteigen darf. Dieses Gesetz sollte Mietern ermöglichen, sich gegen überhöhte Mieten in gefragten Wohnungsgegenden wie Großstätten zu wehren – bisher ohne Erfolg. Da niemand dieses Gesetz in Anspruch nimmt, wird das Gegenteil erzielt. In Städten, wo der Mietpreisspiegel am höchsten liegt, wie Hamburg, München, Frankfurt am Main oder Stuttgart, sind noch keine Klagen eingegangen, die auf der Mietpreisbremse beruhen.
Der einzig erfolgreiche Fall ging Ende September 2016 vor das Landgericht Berlin-Lichtenberg. Der Mieterin wurde, auf Grundlage der Mietpreisbremse, die Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete zugesprochen.

Weshalb nehmen Mieter die Mietpreisbremse nicht in Anspruch?

Es gibt mehrere Gründe, weshalb Mieter nicht klagen. Erstens ziehen in überteuerten Wohnungen oft Besserverdienende ein. Der Vermieter verlangt oft einen Gehaltsnachweis, dass die Mieter sich die Wohnung zweifelsfrei leisten können. Ihre Prioritäten liegen vielmehr darauf, eine neue, intakte Wohnung gefunden zu haben, als den Mietpreis genau nachzurechnen und bei Unverhältnismäßigkeiten zu klagen. Der zu höhe Mietpreis wird dabei hingenommen.
Zweitens wollen Mieter nicht bereits am Anfang riskieren, ein gutes Verhältnis zum Vermieter zu zerstören. Dessen Zustimmung oder Einwilligung ist in verschiedenen Situationen von Nutzen. Eine Klage – ob erfolgreich oder nicht – wird dabei möglichst umgangen.

Mieter sind beweispflichtig

Sollte man sich jedoch für eine Klage entscheiden, liegt die Verantwortung bei einem selbst, eine überhöhte Miete nachzuweisen. Dies kann sich schwieriger als erwartet herausstellen: der Mietpreisspiegel gilt als sehr unzuverlässig. Als Beispiel dient erneut Berlin. Der Mietspiegel wurde bereits zweimal von Gerichten gekippt, da er fehlerhaft erstellt wurde.
Dazu kommt, dass in schon möblierten Mietwohnungen ein Aufschlag für den Vermieter miteinberechnet werden muss.
Möchte man zunächst außergerichtlich den Mietpreis ermitteln, ist dies oft nur gutachterlich durch einen Sachverständigen möglich. Dafür sollte man in etwa 2.500€ einplanen. Die Kosten werden bei erfolgreicher Klage nicht zurückerstattet, da das Gutachten außergerichtlich erstellt wurde.
Möglicherweise lohnt sich der Kostenaufwand auch nicht. Erfahrungsgemäß setzen Sachverständige höhere Werte als den Mietspiegel an. Zu empfehlen gilt somit erst im extremsten Fall ein solches Gutachten anfertigen zu lassen, also wenn der Mietpreis zum Beispiel 500€ zu hoch liegt. Denn was des Weiteren hinzukommen kann, ist, dass der Richter ebenfalls nicht auf den Mietspiegel vertraut und selber einen Sachverständigen einschaltet. Seine Arbeit wird zu den Prozesskosten gezählt, die Sie anschließend zu tragen hätten, wenn Sie als Verlierer den Gerichtssaal verlassen.

Wann sollte man als Mieter aktiv werden?

Es häufen sich unterschiedliche Kosten an, die sich aus der Entscheidung ergeben, den Vermieter wegen Mietwucher anzuklagen: verliert der Mieter den Prozess, hat er sowohl die Prozesskosten, als auch die Gutachtenkosten zu tragen. Die Frage ist, ob es sich lohnt, dieses Risiko einzugehen. Bevor Sie sich unüberlegt in ein solches Klageverfahren begeben, sollten Sie sich professionelle Hilfe suchen, die im Zweifelsfall abschätzen kann, inwieweit sich der Aufwand auszahlt. Es gilt möglichst zu verhindern, das gute Verhältnis zum Vermieter unnötig zu zerstören. Wichtig ist, sich der Risiken bewusst zu machen sowie den Anspruch angemessen zu überprüfen. Ein Gespräch mit dem Anwalt kann helfen die Unsicherheit zu nehmen. Denn viel zu wenige nehmen die Möglichkeiten, die ihnen die Rechtslage in diesen Fällen bietet, wahr.
Wir von der Kanzlei Mingers & Kreuzer stehen Ihnen gerne bei einem Erstgespräch zum Bereich Mietrecht mit Rat und Tat zur Seite. Sie erreichen uns unter der Telefonnummer 02461/ 8081 oder unter dem Kontaktformular. Weitere aktuelle Rechtsnews finden Sie auf unserem Blog sowie auf unserem Youtube-channel.