Der Albtraum: Sie kommen nach Hause, und das gesamte Badezimmer steht unter Wasser – ein Wasserschaden durch einen Rohrbruch. Oder es bildet sich Schimmel an den Wänden. Solche Mietmängel erfordern oft die Intervention des Vermieters. In vielen Fällen berechtigen sie dazu, die Miete zu mindern. Wir erläutern, unter welchen Umständen und auf welche Weise Sie die Miete mindern können und in welchem Umfang dies möglich ist. Haben auch Sie eine mietrechtliche Problematik und bennötigen rechtliche Unterstützung? Hier unverbindliche und kostenfreie Anfrage stellen!
Wann ist es erlaubt, die Miete zu mindern? Gemäß der geltenden Rechtslage ist dein Vermieter dazu verpflichtet, die vermietete Wohnung von Mängeln freizuhalten. Hier haben wir für Sie eine Übersicht über die wichtigsten Gründe zusammengestellt, die Sie als Mieter dazu berechtigen, eine Mietminderung vorzunehmen:
Schimmel ist für Mieter besonders ärgerlich, da er in der Wohnung gesundheitsschädlich sein kann. Häufig entstehen Auseinandersetzungen über die Ursachen von Schimmel. Vermieter argumentieren oft, dass der Mieter nicht ausreichend gelüftet und geheizt habe. Im Falle eines Streits muss ein Gutachter dann feststellen, wer für das Problem verantwortlich ist. Baumängel sind oft die eigentliche Ursache für Schimmel. In solchen Fällen können Mieter die Miete reduzieren. Die prozentuale Höhe der Minderung hängt davon ab, wo der Schimmel auftritt und in welchem Ausmaß Wände und Decken betroffen sind. Zahlreiche Gerichtsentscheidungen halten unterschiedliche Minderungsquoten für angemessen, je nach den spezifischen Umständen des Einzelfalls.
Niemand hat gerne Spinnen, Kakerlaken, Mäuse oder Silberfische in der Wohnung. Bei starkem Befall hat der Mieter das Recht, die Miete zu kürzen. Ein Gericht sah dies zumindest so, als es bei einem Befall von 60 Mäusen in zehn Monaten eine angemessene Minderung von 10 Prozent festlegte. Hingegen stellen 24 Ameisen in sechs Monaten noch keinen Grund für eine Mietminderung dar.
Vermieter sind dazu verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Vom 1. Oktober bis zum 30. April muss es möglich sein, tagsüber auf mindestens 20 Grad zu heizen. In den Nachtstunden zwischen 23 und 6 Uhr genügen 18 Grad. Die Höhe der Mietminderung für Betroffene hängt von den individuellen Umständen ab. Wenn die Heizung nicht ausreichend funktioniert, wird eine Mietminderung von 20 bis 50 Prozent als angemessen betrachtet. Sollte die Heizung im Winter komplett ausfallen, ist sogar eine Kürzung von bis zu 70 Prozent möglich.
Sommerliche Hitze kann die Temperaturen in Mieträumen, insbesondere im Dachgeschoss, unangenehm ansteigen lassen. Aufgrund zu hoher Raumtemperaturen besteht die Möglichkeit zur Mietminderung. Als Faustregel gilt dabei: Die Raumtemperatur sollte immer um mindestens 6 Grad kühler sein als die Außentemperatur. Der Vermieter ist verpflichtet, die bautechnischen Voraussetzungen für eine Abkühlung der Räume zu schaffen, beispielsweise durch den Einbau einer Klimaanlage.
Wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, haben Sie das Recht, weniger Miete zu zahlen. Diese Regelung gilt auch dann, wenn der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfläche macht, aber in der Anzeige mehr Quadratmeter angegeben wurden.
Auch Lärm in der Umgebung kann zu einer Mietminderung berechtigen. Wenn beispielsweise nach Abschluss des Mietvertrages ein Hotel im angrenzenden Hinterhof eröffnet wird, kann der Mieter die Miete um 20 Prozent mindern. Lärm, verursacht durch Hotelgäste, gilt selbst für Wohnungen in einer Großstadt wie Berlin als unüblich.
Mitunter gibt es (neben diesen häufigen Fällen), etliche weitere Konstellationen in denen eine Mietminderung denkbar ist. Bei Unsicherheiten einfach die Kanzlei Mingers. Rechtsanwälte kontaktieren. Hier unverbindliche Anfrage stellen!
Als Mieter bist du verpflichtet, einen Mangel deinem Vermieter unverzüglich zu melden und Abhilfe zu verlangen (§ 536c BGB). Abhängig von der Dringlichkeit sollte der Vermieter im besten Fall sofort informiert werden, beispielsweise wenn die Wohnung nach einem Rohrbruch unter Wasser steht. Anschließend ist es ratsam, eine schriftliche Mängelanzeige zu verfassen. Auch hierbei können wir helfen! Unsere Anwälte verfügen über eine langjährige Expertise im Bereich des Mietrechts und kämpfen an Ihrer Seite!
Nachdem du den Eigentümer über den Mangel informiert hast, bist du berechtigt, die Miete zu reduzieren, solange der Mangel besteht und nicht behoben wurde. Eine rückwirkende Mietminderung ist jedoch nicht möglich. Das bedeutet, wenn du trotz vorhandener Mängel weiterhin die volle Miete zahlst, kannst du später keine Rückerstattung fordern.
Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie sehr der Mangel Sie in Ihrer Wohnung beeinträchtigt.
Die Minderungsquote wird immer in Prozenten von der Bruttomiete (Warmmiete) berechnet. Bei leichten Beeinträchtigungen betrachten Gerichte eine Minderung von 5 bis 10 Prozent als verhältnismäßig. Bei mittleren Beeinträchtigungen dürfen Sie zwischen 10 und 20 Prozent weniger Miete zahlen. Nur bei außergewöhnlich schweren und dauerhaften Mängeln dürfen Sie noch stärker mindern.
Die Gerichte haben in einer Vielzahl von Einzelfällen entschieden. Um Vergleichswerte zu ermitteln, greifen die Richter in der Praxis häufig auf Minderungstabellen zurück, aus denen sich die von anderen Gerichten bereits entschiedenen Quoten ergeben. Dabei darf man jedoch nicht vergessen, dass jede Wohnung sowie jeder Mangel etwas anders aussieht.
Für zusätzliche Unterstützung empfiehlt sich ein Blick auf die im Internet veröffentlichte Mietmängelliste des Berliner Mieterschutzvereins. Falls Unsicherheiten bestehen, steht es Ihnen frei, sich an uns zu wenden. Wir helfen Ihnen bei der Beurteilung, ob und in welchem Ausmaß eine Mietminderung gerechtfertigt ist.
Entsteht Unstimmigkeit und erhebt Ihr Vermieter Anspruch auf den bereits geminderten Mietbetrag, obliegt es Ihnen als Mieter, nachzuweisen, dass der Mangel im Zeitraum vorlag, in dem Sie die Miete gemindert haben. Die Anforderungen daran, welche Details Sie dabei genau vorlegen müssen, wurden vom Bundesgerichtshof (BGH) gelockert. Mieter müssen weder das genaue Ausmaß der Beeinträchtigung noch eine bestimmte Minderungsquote oder die konkrete Ursache des Mangels darlegen.
Wenn Ihr Vermieter der Meinung ist, dass Sie zu Unrecht die Miete gemindert haben, darf er sich auch nicht aus der Mietkaution bedienen. Der Vermieter kann die Kaution erst nach Beendigung des laufenden Mietverhältnisses für streitige Forderungen in Anspruch nehmen.
Sehen auch Sie sich einer mietrechtlichen Problematik ausgesetzt? Unsere Experten von der Kanzlei Mingers. Rechtsanwälte stehen Ihnen hier gern zur Seite. Kontaktieren Sie uns und stellen Sie uns hier gerne eine kostenfreie und unverbindliche Anfrage!
Wenden Sie sich bei weiteren Fragen gerne an Mingers. Rechtsanwälte! Wir beraten Sie gerne. Erreichen können Sie uns unter der Telefonnummer 02461/ 8081, dem Kontaktformular auf unserer Website oder schreiben Sie uns eine E-Mail. Weitere Rechtswege finden Sie in unserem Blog oder YouTube-Channel.
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