Modernisierung von Immobilen: Diese 6 Punkte sollten Mieter beachten!

Bild: Robert Kneschke / shutterstock.com
Ob ein modernes Bad, neue Fenster, der langersehnte Balkon oder energiesparende Heizungen — der Modernisierung bei Immobilen sind kaum Grenzen gesetzt. Meist sind Maßnahmen zur Modernisierung auch nicht zum Nachteil der Mieter. Allerdings geht es auch anders. Daher sollten Mieter unbedingt ihre Rechte, u.a. die Härtefallbestimmungen kennen. Hierfür haben wir die sechs wichtigsten Punkte für Sie zusammengestellt!
In vielen Fällen von Modernisierung an der Immobilie profitieren die Mieter, weil der Standard der Wohnung oder des Wohnhauses steigt. Mit steigendem Komfort geht aber auch eine Mieterhöhung einher. Aber auch wenn Modernisierungsmaßnahmen notwendig und positiv sind, gibt es spätestens bei der Mieterhöhung oft Ärger zwischen Mieter und Vermieter. Gerade bei Härtefällen ist es sinnvoll, seine Rechte zu kennen denn hier ist das Recht auf Ihrer Seite!

Missmut durch Modernisierung? — 6 Punkte zum Recht für Mieter

# 1 Bauliche Veränderung bedingen 11 % Umlage auf die Miete
Um Modernisierung handelt es sich dann, wenn bauliche Veränderungen und energetische Sanierungen (z.B. Fassadendämmung) an der Immobilie vorgenommen werden. Dabei hat der Vermieter das Recht den immobiliaren Gebrauchswert nachhaltig zu erhöhen. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Einbau eines Fahrstuhls oder Anbau eines Balkons erfolgt. Von Modernisierung spricht man auch, wenn die Umsetzung gesetzlicher Neu-Vorgaben durch den Vermieter erfolgen muss, bspw. neue Wasserzähler oder Rauchmelder. Ist die Modernisierung nach dieser Definition erfolgt, steht es dem Vermieter zu dauerhaft 11% der Kosten auf die Mieter bzw. die Miete umzulegen.
# 2 Anzweifeln erlaubt
Grundsätzlich hat der Mieter keinen Einfluss darauf, ob eine Modernisierung stattfindet oder nicht. Allerdings kann er anzweifeln, ob es sich um eine Modernierungsmaßnahme oder eine Instandsetzung handelt. Hier ist der Vermieter in der Beweispflicht, denn für eine Instandsetzung darf keine Erhöhung der Miete oder eine Umlage durchgesetzt werden.
# 3 Schriftliche Ankündigung vor Beginn der Arbeiten
Bevor es zu modernisierenden Maßnahmen an/in der Immobilie kommt, muss der Vermieter die Mieterschaft drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich informieren. In der Ankündigung enthalten sein, müssen Angaben zu Umfang, Beginn, Zeitraum einzelner Arbeiten und Dauer der gesamten Maßnahmen. Ferner muss der Vermieter die voraussichtliche Mieterhöhung angeben (u.a. auch steigende Betriebskosten). Selbstverständlich muss die schriftliche Ankündigung auch eine Fristsetzung beinhalten, bis wann Härteeinwände eingereicht werden müssen. — Wir haben ein Beispiel: Wird die Heizung modernisiert, ist es für den Mieter unerlässlich zu wissen, ob nur der Austausch der Kessel im Keller vorgenommen wird oder ob einzelne Heizkörper erneuert werden müssen.

Härtegründe & Mieterhöhung — alles, was Sie wissen müssen

# 4 Härtegründe können nur unter Umständen angeführt werden
Härtegründe sind rar. Mieter können diese nur unter bestimmten Umständen anführen. Gerade, wenn die Modernisierung den Status quo der Wohnung in Grundriss oder Komfort verschlechtert. — Beispiel: Wird durch den Einbau einer neuen Dusche das Bad in seinem Grundriss verändert und dadurch z.B. ein anderer Raum vom Schnitt beeinträchtigt oder gar verschlechtert, liegt ein Härtegrund vor. Diesen können Sie anführen, um modernisierende Maßnahmen zu verhindern.
+++ Bei Modernisierungsmaßnahmen müssen Handwerker in die Wohnung. Fristlose Kündigung gerecht, wenn Handwerker draußen bleiben müssen? +++

# 5 Modernisierungsmaßnahmen sind kaum zu verhindern
Wird durch entsprechende Modernisierungsmaßnahme die Wohnung für den Mieter schlichtweg zu teuer, kann das eben solche Arbeiten nicht verhindern. Dass die Miete der Wohnung danach zu hoch ist, kann allenfalls als Argument genutzt werden, um eine Mieterhöhung eventuell zu verhindern. Verhindern können Sie als Mieter eine Modernisierung grundsätzlich nur, wenn im Vorfeld (berechtigte) Einwände in Textform erhoben wurden. — Kurz notiert: Um wie viel die Miete steigen darf, ist strittig und wird von Gericht zu Gericht different entschieden.
# 6 Staffelmietverträge schließen eine zusätzliche Mieterhöhung aus
Bei bestimmten Vertragsformen im Mietrecht kann eine Mieterhöhung resultierend aus Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen werden. Auch sog. Indexmietverträge können Mieterhöhungen ausschließen.
Zu allen weiteren Fragen im Mietrecht stehen unsere kompetenten Anwälte für Mietrecht in Jülich, Bonn, Köln oder Hückelhoven Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Wir vertreten Interessen von Mietern bundesweit gegen Vermieter, Gesellschaften oder Genossenschaften. Informieren Sie sich gerne auf unserer Seite über weitere Leistungsschwerpunkte im Mietrecht.