Mietrechtsreform 2011: Verbesserung im Kampf gegen Mietnomaden

Am 17.11.2011 wurde der Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform an Länder und Verbände versandt. Nun haben die Länder und Verbände Gelegenheit, zu dem Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums Stellung zu nehmen.
Der überwiegende Teil deutscher Mietwohnungen befindet sich im Eigentum privater Kleinvermieter. Die Wohnungen dienen den Vermietern in den meisten Fällen zur Altersvorsorge und Vermögensbildung. „Diesen privaten Kleinvermietern wird viel zu oft erheblicher Schaden durch sogenannte Mietnomaden zugefügt“ , stellt Rechtsanwalt Markus Mingers aus Jülich fest, www.kreuzer-mingers.de. „Das sind Mieter, die keine Miete zahlen, nicht ausziehen und die Wohnung dann auch noch in einem oft unglaublichen Ausmaß verwahrlosen lassen und beschädigen“ so der Jülicher Anwalt. Um dem Rechnung zu tragen, plant die Bundesregierung eine Reform des Mietrechts, deren Schwerpunkt die Räumungsvollstreckung bilden soll.
Darüber hinaus soll künftig die Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und eine damit einhergehende Mieterhöhung für den Vermieter einfacher werden.
Klimaschutz geht grundsätzlich alle an. Dabei ist es von außerordentlicher Bedeutung, wie energiesparend Wohngebäude beheizt werden können.“ Künftig soll der Vermieter dem Mieter zwar nach wie vor darlegen müssen, dass mit geplanten Maßnahmen Energieeinsparungen verbunden sind, allerdings soll zukünftig der Verweis auf anerkannte Pauschalwerte ausreichen“, erklärt Anwalt Mingers. Unverändert bleiben soll dabei die Höhe der Modernisierungskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können – nach wie vor jährlich elf Prozent der anteilig für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten. Außerdem soll für den Vermieter die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung (sog. Contracting) erleichtert werden. „Mit dem sog. Contracting sind erhebliche Einsparungen von Energie möglich“ , hofft der Jülicher Jurist auf eine erhebliche Verbesserung durch die Reform. Derzeit ist noch ungeklärt, ob der Vermieter dem Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten in Rechnung stellen kann. Auch hier sollen durch die Reform klare Rahmenbedingungen geschaffen werden, die die Umlegbarkeit der Kosten als Betriebskosten gewährleisten.
Die Räumung des Mietobjekts nach Beendigung der Mietzeit soll für den Vermieter vereinfacht werden. „Hat der Vermieter nach derzeitiger Rechtslage ein Urteil auf Räumung der Mietsache gegen den Mieter erwirkt und zieht der Mieter trotzdem nicht aus, muss der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Durchsetzung des Räumungstitels beauftragen“, so Mingers. Für diese Maßnahme – Besitzverschaffung an den Räumen nebst Wegschaffung und Einlagerung der darin befindlichen Sachen – muss der Vermieter Kosten von oftmals mehreren tausend Euro vorschießen. „Ist der Mieter zahlungsunfähig, bleibt der Vermieter auf diesen Kosten sitzen und ist damit doppelt bestraft“, stellt Mingers fest. Die anfallenden Kosten sollen nun erheblich reduziert werden, indem die in der Praxis entwickelte so genannte „Berliner Räumung“ gesetzlich geregelt wird. Der Unterschied: Der Vermieter beschränkt den Auftrag an den Gerichtsvollzieher auf die bloße Besitzverschaffung an den Räumen und macht an den darin befindlichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. „Dadurch reduzieren sich die Kosten der Räumung erheblich, da die Einlagerungskosten entfallen, womit sich die ohnehin für den Vermieter ärgerliche Situation verbessert“, unterstreicht Rechtsanwalt Mingers.
Ferner sieht die Mietrechtsreform vor, das sog. Münchener Modell zu unterbinden. „Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen darf nicht umgangen werden“, erläutert Mingers. Der bereits bestehende Schutz (§ 577a BGB) gilt für drei Jahre nach Umwandlung, die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. „Beim „Münchener Modell“ umgehen Erwerber von Miethäusern diesen Schutz, indem sie noch vor Umwandlung in Wohneigentum wegen des Eigenbedarfs einzelner Erwerber kündigen“ erklärt der Jülicher Anwalt. Diese Schutzlücke wird geschlossen.