Bild: zhu difeng/ shutterstock.com
Das Urteil des Landgerichts gibt Vermietern klare Grenzen vor: Balkone, Terrassen und Wintergärten dürfen nur zu einem Viertel in die Flächenberechnung einer Wohnung miteinfließen. Worauf es bei der Wohnflächenberechnung noch ankommt und worauf Sie als Mieter achten müssen, erfahren Sie im Folgenden!
Im vorliegenden Fall klagte ein Mieter des Berliner Bezirks Wedding. Er zweifelte die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße von 94,5 Quadratmeter an und holte gerichtlich Sachverständigengutachten zu der Mietwohnung ein. Schließlich ließ sich eine Wohnungsgröße von 84 Quadratmetern ermitteln. Das Gericht legte fest, dass die beiden Balkone, welche der besagten Wohnung angehören, „entgegen einer weit verbreiteten Praxis in Berlin“ nur mit einem Viertel ihrer Fläche einzuberechnen seien.
Das Landgericht Berlin stützt sich auf die ausdrückliche Formulierung der Wohnflächenverordnung, dass Balkone, Terrassen und Wintergärten nur zu einem Viertel in die Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung miteinfließen dürfen. Bei Berliner Vermietern war es bisher üblich, sie deutlich gewichtiger in die Wohnflächengröße miteinzuberechnen. Ein Sachverständigengutachten zeigt, dass die Wohnflächenverordnung von den Vermietern oft fehlerhaft angewendet wird und Balkonflächen zur Hälfte miteinfließen lassen.
Grundsätzlich müssen Sie bei der Wohnungsgrößenberechnung die Wohnflächenverordnung hinzuziehen. Bei der Berechnung der Wohnfläche von nicht preisgebundenem Wohnraum müssen Sie zusätzlich auf die örtliche Verkehrssitte achten.
Abweichend davon wird den Vermietern in bestimmten Fällen ein gewissen Spielraum bei der Berechnung von Terrassen, Balkonen und Wintergärten gelassen. Eine Berücksichtigung zur Hälfte kann dann zulässig sein, wenn beispielsweise der Balkon besonders schön oder hochwertig ist, eine gute Lage hat und damit die Wohnqualität entsprechend erhöht.
Der deutsche Mieterbund ist von der ungenauen Wohnflächenberechnung verärgert. Er fordert eine eindeutige gesetzliche Regelung, die für die Ermittlung der Wohnfläche maßgebend ist. Des Weiteren müsse der Gesetzgeber festlegen, dass es bei Mietfestsetzungen, Mieterhöhungen und Betriebskostenfestsetzungen auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt – und nicht unbedingt auf die Quadratmeter-Angabe im Mietvertrag. Tatsächlich stimmt diese bei Nachmessungen häufig mit der tatsächlichen Wohnfläche nicht überein. Die Rechtsprechung lässt in der Regel eine zehnprozentige Abweichung zu, auf deren Grundlage dann die Miete oder Betriebskosten festgesetzt werden können. Bei einer Mieterhöhung sei diese Abweichung, dem BGH zufolge, aber nicht mehr hinnehmbar.
Bei weitere Fragen zu diesem Thema haben wenden Sie sich an die Kanzlei Mingers & Kreuzer! Wir beraten Sie gerne. Erreichen können Sie uns unter der Telefonnummer 02461/ 8081 oder dem Kontaktformular. Weitere Rechtswege finden Sie in unserem Blog oder YouTube-Channel. Dieses Video könnte Sie thematisch ebenfalls interessieren.
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