Zum Ende des Jahres drohen wieder zahlreiche finanzielle Forderungen von Immobilieneigentümern oder -vermietern zu verjähren, was bedeutet: Mahnbescheide werden wirkungslos. Wenn Sie als Gläubiger nämlich nicht rechtzeitig reagieren, erlischt Ihr Anspruch – allerdings nur dann, wenn der Schuldner die Verjährung geltend macht. Das Amtsgericht Düsseldorf hat in einem Urteil entschieden, dass die Verjährungsfrist dann nicht gehemmt wird, wenn der Mahnbescheide verspätet (über einen Monat) zugestellt wird.
Daher sollten Sie stets darauf achten, rechtzeitig alle Ihre Forderungen geltend zu machen, die zu verjähren drohen. Wir raten Ihnen, dabei unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen, damit Sie Ihren Anspruch nicht verlieren.
Folgende Forderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährung:
.) Ansprüche des Eigentümers oder Vermieters auf Zahlung der Miete oder Vorauszahlung der Betriebskosten.
.) Ansprüche auf Nachzahlungen aus Abrechnungen der Betriebskosten.
.) Ansprüche auf Bezahlung der Mietkaution.
.) Ansprüche auf Schadensersatz wegen der Beschädigung von Mieträumen.
.) Ansprüche auf Schadensersatz wegen Eigenschuld an der Kündigung des Mietverhältnisses.
Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der betreffende Anspruch entstanden ist oder der Gläubiger von diesem Anspruch Kenntnis erlangte.
Die Geltendmachung der Ansprüche zieht sich häufig lange hin, weil die Schuldner beispielsweise umgezogen und somit nicht sofort zu ermitteln sind, oder aber es müssen aufwendige Gutachten von Sachverständigen oder Kostenvoranschläge eingeholt werden. Droht allerdings die Verjährung, sollte die Forderung – ganz egal, in welchem Bearbeitungs- oder Verfahrensstadium sie sich befindet – unbedingt gerichtlich geltend gemacht werden. Dabei ist anwaltliche Hilfe ratsam.
Wir empfehlen in so einem Fall, die Beantragung eines gerichtlichen Mahnbescheides. Dieses Schriftstück hemmt die Verjährung – und das nicht erst ab der Zustellung, sondern bereits ab der Antragstellung, solange die Zustellung in naher Zukunft (innerhalb von 14 Tagen) erfolgt. Die Verzögerung durch eine schleppende Bearbeitung des Gerichts wird dabei nicht mit angerechnet. Es empfiehlt sich somit, dass für eine Hemmung der Verjährung mittels gerichtlichen Mahnbescheids-Antrag stets die zustellungsfähige Anschrift des Schuldners bekannt ist, damit nicht durch eine hinausgezögerte Zustellung die Wirkung des Schriftstücks verlorengeht.
Andere für den Eigentümer und Vermieter wichtige Forderungen unterliegen hingegen der sechsmonatigen Verjährung. Die Ansprüche betreffen vor allem
.) Ansprüche auf Schadensersatz wegen der Verschlechterung von Mieträumen.
.) Ansprüche auf Schadensersatz für von dem Mieter verursachte Schäden.
Die genannten Forderungen verjähren nicht mit Ende des Jahres, in welchem sie entstanden sind, sondern stets mit der Rückgabe der Mietsache. Ist also streitig, wann genau das jeweilige Mietverhältnis beendet ist und retourniert der Mieter die Mietsache mit Übergabe aller Schlüssel noch vor Ende des Mietverhältnisses, beginnt in diesem Fall die kurze Verjährungsfrist bei Rückgabe der Mietsache.
Damit der Vermieter nun Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen kann, muss er den Mieter innerhalb von sechs Monaten dazu auffordern, verursachte Schäden zu beseitigen und ihm gleichzeitig androhen, beim Nichteinhalten der gesetzten Frist die Schadensbeseitigung durch ihn abzulehnen und diese danach selbst vorzunehmen. Erst danach wandelt sich die Forderung in einen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Mieter um. Allerdings kann erst ein mit einer bestimmten Geldsumme bezifferter Schadensersatzanspruch mit einem gerichtlichen Mahnbescheids-Antrag geltend gemacht werden. Mit Beantragung tritt dann die Wirkung der Verjährungshemmung ein.
Auch in diesem Fall empfiehlt es sich, diesen Schritt nicht ohne anwaltlichen Beistand zu gehen. Und um sicherzustellen, dass der betreffende Mahnbescheid auch wirklich zur gewünschten Verjährungshemmung führt, empfiehlt sich die Beantragung zeitgerecht vor dem Jahreswechsel. Wir stehen Ihnen dabei mit Rat und Tat zur Seite.
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