Störung der Geschäftsgrundlage – Kann Gewerbemiete reduziert werden?

Fitnessstudios, Hotels, Kosmetikstudios, Gastronomie- und Einzelhandelsbetriebe: Gewerbemieter müssen trotz fehlender oder nur teilweiser Einnahmen in der Corona-Pandemie weiterhin Miete zahlen. Wir verraten Ihnen, wie die Chancen auf eine Mietreduzierung stehen!

„Corona-Vermutung“ – Ändert die aktuelle Situation etwas an der Mietzahlungspflicht?

Die in Art. 240 § 7 EGBGB neu eingefügte „Corona-Vermutung“ kommt Gewerbemietern in der Corona-Pandemie zugute. Können vermietete Grundstücke oder Räume, die dem Gewerbezweck dienen, infolge staatlich angeordneter Corona-Maßnahmen für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendet werden, so wird folgendes vermutet: im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB hat sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Man könne sich demnach auf die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage berufen und eine Mietreduzierung anstreben.

Diese „Corona-Vermutung“ dürfte auf eine Vielzahl von Gewerbemietern zutreffen.

Die ersten Urteile – Was sagt die Rechtsprechung?

Es liegen bereits vereinzelt obergerichtliche Entscheidungen vor. Das OLG Dresden hat in einem noch nicht rechtskräftigen Urteil von Ende Februar 2021 entschieden: die Mieterin eines vom Corona-Lockdown betroffenen Gewerbebetriebs wegen § 313 Abs. 1 BGB ist nur zur Zahlung von 50 % der verlangten Gewerbemiete verpflichtet. Und zwar seit dem Zeitraum der dortigen Komplettschließung durch die Behörden.

Das OLG Karlsruhe kommt hingegen in einem ebenfalls noch nicht rechtskräftigen Urteil vom 24.02.21 zu einem ganz anderen Ergebnis: im vorliegenden Fall liegt keine Störung der Geschäftsgrundlage vor. Eine Reduzierung der Gewerbemiete kommt nicht in Betracht.

Welche Gewerbemieter haben gute Chancen auf Erfolg?

Wer die jeweilige Einzelfallsituation unter Berücksichtigung der Interessen von Vermieter und Mieter darstellen kann, hat in vielen Fällen gute Chancen auf eine Reduzierung der Gewerbemiete aufgrund der derzeitigen Corona-Situation. Dabei kommt es immer auf die Prüfung im Einzelfall an.

Es muss berücksichtigt werden, ob die Gewerberäume anders genutzt werden können, ob staatliche Überbrückungshilfen der Coronakrise ausbezahlt wurden und auch wie die Situation des Vermieters ist. Ist der Vermieter ein Privater oder ein institutioneller Gewerbemieter? Hat der Vermieter selber noch hohe Verbindlichkeiten, um die Immobilie abzubezahlen? Diese Aspekte müssen in der individuellen Situation beachtet werden.

Was gilt für private Wohnungsmieter? Wann ist die Kündigung durch den Vermieter ausgeschlossen?

Private Wohnungsmieter haben allein wegen der Coronakrise kein Recht auf Mietminderung. Aufgrund der besonderen Situation hat die Bundesregierung allerdings Sonderregelungen erlassen, die die Kündigungsrechte des Vermieters nach Art. 240 § 2 EGBGB für eine begrenzte Zeit ausschließen. Doch nur soweit die Nichtzahlung der Miete auf der Corona-Lage beruht.

Zwar unterliegt der Mieter weiterhin seiner Mietzahlungspflicht. Aber zumindest werden die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters beschränkt. Welche Regeln im konkreten Fall gelten, ist im Einzelnen zu prüfen.

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