Reparaturkosten in der Mietwohnung – wenn unklar ist, wer die Kosten zu tragen hat

Nicht selten kommt es während der Mietzeit zu kleinen oder größeren Reparaturen, bei denen oftmals nicht klar ist, wer eigentlich die entstandenen Kosten zu tragen hat. Deshalb möchten wir klären, wann Sie als Mieter berechtigt sind, entsprechende Zahlungsforderungen des Vermieters zu verweigern und wann sie zu solchen verpflichtet werden können.
 
Grundsatz: Vermieter hat die Kosten zu tragen
 
Gemäß § 535 I S.2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass im Regelfall der Vermieter für Reparaturkosten aufkommen muss. Hiervon sind jedoch Ausnahmen zu beachten. Insbesondere kann der Vermieter gewisse Kosten auf den Mieter übertragen, wenn er dies im Mietvertrag festlegt.
 
Wann der Mieter in Anspruch genommen werden kann
 
Häufig kommt es vor, dass nur kleine Reparaturen vorgenommen werden müssen und solche einer Bagatellgrenze unterliegen. Diese Kleinreparaturen sind in der Regel vom Vermieter vorzunehmen. Oftmals werden aber gerade solche in Formularmietverträgen auf den Mieter abgewälzt. Das ist aber nur rechtens, wenn die Kosten und nicht die Vornahme der Reparatur selbst betroffen ist. Darüber hinaus darf sich die Klausel nur auf Teile der Wohnung beziehen, die der regelmäßigen Zugriffsmöglichkeit des Mieters unterliegen. Das können unter anderem Türschlösser, Wasserhähne oder der Duschkopf sein. Beachten sollten Sie, dass die Bagatellgrenze bei einem Wert von über 110 Euro überschritten ist. Maßgeblich sind im Einzelfall aber die Festsetzungen der jeweiligen Gerichte.
Des Weiteren kann der Vermieter mit Hilfe einer Klausel so genannte „Schönheitsreparaturen“ auf den Mieter übertragen. Eine gesetzliche Regelung gibt es hierfür nicht. Unter „Schönheitsreparaturen“ sind in der Regel vom Mieter verursachte Gebrauchsspuren zu verstehen, die dieser mit den ihm zur Verfügung stehenden Mitteln leicht beseitigen kann. Hierzu zählen vor allem das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken. Ein starrer Fristenplan zur Renovierung ist zum Beispiel hingegen unzulässig. Aufgrund der Vielzahl von Einzelentscheidungen zu dieser Thematik ist es empfehlenswert, Ihren Mietvertrag durch einen fachkundigen Anwalt überprüfen zu lassen.
Schließlich muss der Vermieter für Schäden, die der Mieter selbst herbeigeführt hat, nicht aufkommen. Hier kann es gerade dann zu Problemen kommen, wenn nicht eindeutig geklärt werden kann, wer für die Verursachung verantwortlich ist. Diese Problematik kommt häufig beim Auszug zum Tragen, so dass hier eine zeitnahe Auseinandersetzung mit dem Schaden und Ihrem Vermieter angezeigt ist.
Abgesehen werden sollte auch von einer Eigenreparatur. Denn daraus erwachsende Schäden, etwa bei falscher Montage, können Ihnen wiederum in Rechnung gestellt werden.
 
Was Sie im Schadensfall konkret tun können
 
Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel, so müssen Sie diesen dem Vermieter unverzüglich anzeigen, § 536c I S.1 BGB. Anderenfalls machen Sie sich schadenersatzpflichtig, falls aus der unterbliebenen Anzeige ein Schaden erwächst. Bleibt der Vermieter trotz Anzeige untätig, sollten Sie ihn unter Fristsetzung erneut auffordern, den entsprechenden Mangel zu beseitigen. Erst dann sind Sie berechtigt, eine externe Dienstleistung mit der Miete zu verrechnen.
Das Gesetz gibt Ihnen daneben noch die Möglichkeit, unter gewissen Voraussetzungen die Miete zu mindern, § 536 I BGB. Dann muss aber ein Mangel vorliegen, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Wann ein solcher vorliegt und in welcher Höhe Sie berechtigt sind, die Miete zu mindern, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich muss aber auch hier zunächst Abhilfe mit entsprechender Fristsetzung verlangt werden. Vor einer eigenhändigen Mietminderung sollten Sie zunächst einmal einen Anwalt konsultieren. Denn unberechtigte oder auch überhöhte Forderungen in Bezug auf die Mietminderung können zur Folge haben, dass Ihnen berechtigterweise eine fristlose Kündigung zugeht.