Eine Mietwohnung räumen zu lassen, gehört zu den finalen Mitteln eines Vermieters, falls der Mieter nach einer ausgesprochenen Kündigung das Mietobjekt nicht freiwillig verlässt. Da der Mietvertrag im Regelfall nur mit einer Person abgeschlossen wird, sind eventuell weiteren Personen des gleichen Haushaltes betroffen und im Räumungstitel zu erwähnen. Im Folgenden zeigen wir Ihnen auf, worauf Sie als Vermieter achten müssen und warum eine anwaltliche Unterstützung in vielen Fällen sinnvoll sein kann.
Sämtliche Personen im Räumungstitel berücksichtigen
Ein Single-Haushalt stellt im Falle einer Räumungsklage einen unkomplizierten Fall dar. Der Mietvertrag wird zwischen Single und Vermieter geschlossen, die Räumungsklage und der erstellte Räumungstitel umfasst auch nur ihn als Person. Wohnen weitere Personen in der angemieteten Wohnung, beispielsweise Ehe- oder Lebenspartner sowie Kinder des Mieters, sind diese ebenfalls in den Räumungstitel zu übernehmen. Gemäß § 750 I 1 Zivilprozessordnung kann der Titel schließlich nur gegenüber den Personen vollstreckt werden, die der Titel explizit benennt. Für welchen Personenkreis dies möglich wird, ist nicht unweigerlich klar.
Ehe- und Lebenspartner von der Räumungsklage mitbetroffen
Nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2004 ( IX ZB 29/04) sind Partner in einer ehelichen Lebensgemeinschaft als gleichberechtigte Mitbesitzer der angemieteten Wohnung zu sehen. Die Räumungsklage kann ihnen gegenüber somit nur dann erfolgreich vollstreckt werden, wenn sie ebenfalls im Titel auftauchen.
Bei einem Lebenspartner ohne Trauschein gibt es Grauzonen. Hier ist im Einzelfall zu überprüfen, ob der nicht im Mietvertrag aufgeführte Partner seinen Lebensschwerpunkt in die Mietwohnung verlagert hat. Indizien hierfür sind die Ummeldung beim zuständigen Einwohnermeldeamt oder vielfältiges Eigentum des Partners, das regelmäßig in der Wohnung zu finden ist. Unter diesen Umständen ist der Partner in jedem Fall mit in den Räumungstitel zu übernehmen.
Kinder und Mitbewohner als Sonderfälle
Minderjährige Kinder sind niemals Mitbesitzer einer Wohnung, ansonsten könnten sie an den Kosten für den anstehenden Räumungsprozess beteiligt werden. Ihr Aufführen im Räumungstitel ist deshalb nicht notwendig. Mit einem Beschluss des Bundesgerichtshofs (Az.: I ZB 56/07) gilt selbiges auch für volljährige Kinder, sofern nicht deutlich erkennbare Anzeichen eines Mitbesitzes der Wohnung vorliegen. Ein Fall wäre die Übernahme des Volljährigen als zusätzliche Person in den bestehenden Mietvertrag.
Definitiv im Räumungstitel aufzuführen sind Mitbewohner, klassischerweise bei Nutzung des Wohnraums in einer WG. In den meisten Fällen wird nur einer der Mitbewohner den Mietvertrag unterschrieben haben, allerdings ist jedes erwachsene und dort wohnhafte WG-Mitglied als Mitbesitzer zu sehen und benötigt seinen eigenen Titel für die Zwangsräumung.
Mit anwaltlicher Hilfe die Räumung rechtssicher durchführen
Die oben genannten Umstände zeigen, dass die Formulierung des Räumungstitels für eine Zwangsräumung genau zu überdenken ist. Auch aus anderen Gründen in Frist und Form kann die erhoffte Räumung der Wohnung nach einer ignorierten Kündigung scheitern, weshalb wir eine rechtzeitige Kontaktaufnahme mit uns empfehlen. Wir zeigen Ihnen als Vermieter gerne, worauf es bei einer Zwangsräumung ankommt und wie in der individuellen Situation der Titel inhaltlich und formal zu gestalten ist. Unter welchen Umständen gegen die Mitbewohner einstweilig verfügt werden kann, ohne explizit für Sie einen weiteren, kostspieligen Räumungsprozess durchführen zu müssen, zeigen wir ebenfalls!
Unser Angebot im Bereich Mietrecht mit wissenswerten Informationen.
