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Der Balkon wird renoviert, der Flur neu gestrichen oder die Fliesen im Bad erneuert. Die meisten Mieter freuen sich darüber, wenn der Vermieter in die Wohnung investiert und man ein Stück Moderne bekommt. Aber Vorsicht: Meist sind derartige Modernisierungsmaßnahmen auch Anlass für Vermieter die Miete zu erhöhen. Wir von der Kanzlei Mingers und Kreuzer haben für Sie die wichtigsten Punkte im Bereich der Modernisierung von Immobilien zusammengefasst.
Sobald der Vermieter die Wohnung oder die Immobilie modernisiert, also anbaut, verändert, erweitert oder gesetzliche Vorgaben umsetzt, handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen. Das ist zum Beispiel auch der Fall, wenn der Vermieter die Fassadendämmung erneut oder verbessert, Rauchmelder oder neue Wasserzähler installiert, einen Fahrstuhl einbaut oder einen Balkon anbaut. Diese ganzen Kosten kann der Vermieter zu 11% dauerhaft auf die Miete umlegen, sprich die Miete permanent um 11% erhöhen.
Im Normalfall haben die Mieter keinen Einfluß darauf, ob der Vermieter seine Immobilie modernisiert oder nicht. Aber nich jede vermeintliche Modernisierung rechtfertigt eine Mieterhöhung. Instandsetzungen im Allgemeinen zum Beispiel nicht. Zweifelt der Mieter an, ob eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist der Vermieter in der Beweispflicht.
Vor Beginn der Modernisierung muss der Vermieter die Mieter erstmal über die Art, die Dauer, den Umfang, den Beginn, das vermeintliche Ende und die einzelnen Arbeiten der Maßnahme informieren. Das muss mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme erfolgen. Der Mieter hat dann eine angemessene Frist Zeit, um zum Beispiel Härteeinwände einzureichen. Vor Beginn der Maßnahme muss auch circa dem Mieter mitgeteilt werden, um wie viel die Miete erhöht wird.
Das Mietrecht sieht vor, dass der Mieter in bestimmten Fällen Härteeinwände einreichen kann, um gegen die Modernisierungsmaßnahme vorzugehen. Dies ist in der Praxis allerdings sehr schwierig durchzusetzen. Im Normalfall lässt sich eine Modernisierung nicht verhindern. Möglich ist dies allerdings, wenn durch die Modernisierung zum Beispiel der Grundriss der Wohnung verändert wird. Wenn zum Beispiel eine neue Dusche eingebaut wird, die aber so groß ist, dass das restliche Badezimmer unverhältnismäßig klein wird.
Kein Härteeinwand ist es, wenn durch die Modernisierung die Miete für den Mieter schlicht zu teuer wird. So ein Einwand kann die Arbeiten nicht verhindern. Der Mieter kann gegebenenfalls nachher nur Einspruch gegen die Mieterhöhung einlegen, da diese vielleicht unverhältnismäßig hoch nach der Modernisierung ist. Grundsätzlich sollte der Mieter die Einwände immer schon vor Beginn der Baumaßnahme schriftlich einreichen.
Bei weitere Fragen wenden Sie sich an die Kanzlei Mingers & Kreuzer! Wir beraten Sie gerne. Erreichen können Sie uns unter der Telefonnummer 02461/ 8081 oder dem Kontaktformular. Weitere Rechtswege finden Sie in unserem Blog oder YouTube-Channel.
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