Mietrecht: BGH präzisiert die Kündigungsvoraussetzungen eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude

Die Beklagten mieteten eine Wohnung der Klägerin in Friedberg. Im Obergeschoß des Gebäudes befindet sich die Wohnung der beklagten Mieter.
Zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses im Jahre 2004 war neben der Wohnung im Erdgeschoß auch noch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses an weitere Mieter vermietet.
Als die Klägerin das Haus im Jahre 2006 kaufte, bestand das Mietverhältnis an Dritte über die Kellerräume nicht mehr. Die Klägerin selber bezog gemeinsam mit ihrem Ehemann die Erdgeschoßwohnung und nutzte dazu zusätzlich die Räumlichkeiten im Keller als Gäste- und Arbeitszimmer.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis gem. § 573 a Abs. 1 BGB. Die Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen.
Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Auch die Revision ist durch die Entscheidung des BGH vom 17.11.2010 zurückgewiesen worden.
Dieser führt aus, dass für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, die Verkehrsanschauung maßgebend ist.
Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht.
Die Räumlichkeiten im Keller waren daher nach Feststellung des Berufungsgerichts eine Wohnung in diesem Sinne.
Nichts hat an der Tatsache geändert, dass sich in dem Wohnhaus der Klägerin drei Wohnungen befinden.
Dies wurde vor allen Dingen auch nicht dadurch geändert, dass die Klägerin selber die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich eingegliedert hat, in dem sie diese als Gäste- und Arbeitszimmer nutzte.
Durch diese Erweiterung des Wohnbereichs durch die Klägerin und Vermieterin selber, hat sich der einmal bestandene Wohnungsbestand nicht reduziert.
Das Berufungsgericht hat sich nach Ansicht des BGH zu Unrecht auf das Urteil des BGH vom 25.06.2008 gestützt.
Es lagen unterschiedliche Sachverhalte zugrunde. Im nun zu entscheidenden Fall handelt es sich um eigenständige Wohnungen.
So waren die Voraussetzungen der erleichterten Kündigung des § 573 a Abs. 1 BGB nicht erfüllt.
Der BGH hat jedoch nicht die Frage entschieden, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt.
Wenn Sie Fragen zum Mietrecht haben, können Sie sich gerne hier an Ihre Anwälte in Jülich wenden.