Es ist eine bahnbrechende Entscheidung, die das Bundesverfassungsgericht kürzlich getroffen hat und gleichzeitig ist nun das eingetreten, wovor viele Verbraucherportale und Experten gewarnt haben. Das Berliner Mietendeckel-Gesetz ist laut Bundesverfassungsgericht nichtig. Auf Mieter können nun hohe Nachzahlungen zukommen. Wer diese nicht zahlen kann, dem kann sogar die Kündigung drohen. Lesen Sie hier die Hintergründe.

Berliner Mietendeckel-Gesetz durch BVerfG gestoppt

Im Januar 2020 hat das Berliner Abgeordnetenhaus das Gesetz zur Neuregelung der gesetzlichen Vorschriften zur Mietenbegrenzung beschlossen. Es galt, dadurch die hohen Mietpreise in der Hauptstadt zu deckeln. Zwei Berliner Zivilgerichte hielten dies nun für verfassungswidrig – das Bundesverfassungsgericht kippt daraufhin das Berliner Mietendeckel-Gesetz endgültig.

Dahinter steckt eine Frage der Zuständigkeiten. Denn Berlin als Land durfte diese gesetzlichen Regelungen zur Miethöhe nicht verabschieden. Dies hat der Bund im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eindeutig festgelegt, begründet das Bundesverfassungsgericht. Und damit ist das Berliner Mietendeckel-Gesetz nichtig.

Klage von Abgeordneten ist Ursprung des Beschlusses

Nachdem 284 Abgeordnete der CDU, CSU sowie der FDP geklagt hatten und zwei Berliner Zivilgerichte die Regelung für verfassungswidrig erklärten, landete die Angelegenheit vor dem Bundesverfassungsgericht. Eigentlich hätte für solche Normenkontrollverfahren eine mündliche Verhandlung stattgefunden, die durch ein Urteil abgeschlossen wird. Stattdessen fasste das BVerfG einen schnellen Beschluss. Grund für die schnelle Abwicklung könnte eine parallellaufende Entwicklung des Berliner Verwaltungsgerichts sein.

So hat dies im Eilverfahren entschieden, dass der Mietendeckel behördlich nun endgültig umzusetzen sei. Viele Vermieter haben in ihren Verträgen bereits zusätzliche sogenannte „Schattenmieten“ untergebracht. Das Verwaltungsgericht plante, durch das Eilverfahren Vereinbarungen genau dieser Art für den Fall der Aufhebung des Mietendeckels zu verbieten.

Mietern drohen Nachzahlungen durch „Schattenmieten“-Klauseln

Mieter, bei denen eben diese Schattenmieten im Vertrag verankert sind, müssen nun mit Nachzahlungen rechnen. Denn trotz vorheriger Absenkung der Miete durch das Mietendeckel-Gesetz, kann die Verpflichtung gelten, mögliche Differenzen zum ursprünglichen nicht gedeckelten Mietpreis nachzuzahlen.

Dies ist vor allem dann wahrscheinlich, wenn feststeht, dass die Miete gegen den Willen des Vermieters und allein aufgrund der gesetzlichen Deckelung geringer war. In diesem Fall können Mieter sogar ohne direkte Aufforderung durch den Vermieter verpflichtet sein, sofortige Nachzahlungen zu leisten.

Im schlimmsten Fall droht die Kündigung

Einige Verbraucherportale haben daher bereits in der Vergangenheit ausdrücklich empfohlen, Geld bereits für den nun eintretenden Fall, dass das Gesetz gekippt wird, beiseitezulegen. Wer zu diesen Nachzahlungen finanziell trotzdem nicht in der Lage ist, dem könnte im Ernstfall sogar die Kündigung wegen Mietrückstands durch den Vermieter drohen.

Es kann natürlich sein, dass Vermieter ermöglichen, die möglicherweise anfallenden Beträge zu stunden und Ratenzahlungen akzeptieren. Welche Nachzahlungsforderungen in welchem Ausmaß berechtigt sind, ist zum jetzigen Zeitpunkt noch kaum absehbar.

Vonovia verzichtet wohl auf Nachzahlungsforderungen

Die Vermietungsgesellschaft Vonovia kündigte bereits an, auf Nachzahlungsforderungen zu verzichten. Mieter der Vonovia bleiben damit von möglicherweise hohen Summen verschont.

Betroffen sind davon in Berlin immerhin 36.000 Wohnungen – Vonovia ist damit der einflussreichste Vermieter in Berlin. Die Hoffnung der Mieter kann nun sein, dass sich auch andere Vermieter an diesem Vorgehen ein Beispiel nehmen und ihren Mietern die Nachzahlungen ersparen.

Kritik an Entscheidung des BVerfG groß

Das Bundesverfassungsgericht tritt mit seiner Entscheidung eine Welle an Kritik los. Das Argument vieler: Die ohnehin hohen Mietpreise werden durch den Wechsel von der gedeckelten zur ursprünglich vereinbarten Miete erneut unverhältnismäßig steigen. Doch Mieter können sich auf eine andere gesetzliche Regelung berufen.

Denn genau dieser Mietkosten-Wechsel kann je nach Auslegung zivilrechtlich als eine Mieterhöhung erscheinen. Hier können sich Mieter auf die Mietpreisbremse berufen. Denn Mieterhöhungen sind nur in bestimmten Grenzen zulässig.

Die Mietpreisbremse als letzte Chance?

So bleiben die Regelungen über die Mietpreisbremse nämlich im Bürgerlichen Gesetzbuch bestehen. Auch Mieter, die aufgrund des Mietendeckels auf das Anwenden der Mietpreisbremse verzichtet haben, können das noch nachholen. Auch für den Fall, dass die Chancen während der vergangenen Monate, in denen der Mietendeckel galt, abgelaufen sind, lohnt sich der nachträgliche Versuch, die Mietpreisbremse zu nutzen.

In jedem Fall lohnt sich die Beratung durch Mietrechtsexperten.

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