Sich bequem an den heimischen Schreibtisch setzen und den Weg zum Arbeitsplatz sparen – Heimarbeit ist für Berufstätige eine praktische Option. Aber inwiefern ist dies auch durchsetzbar? An welche Regeln hat man sich als Mieter zu halten?
Heimarbeit ist möglich, solange der Vermieter einverstanden ist. Erste Informationen zu Nutzungseinschränkungen der Wohnung finden sich im Mietvertrag. Der Bundesgerichtshof schreibt dem Vermieter nach einem Urteil aus dem Jahre 2009 jedoch die Duldungspflicht vor. Danach muss dem Mieter die teilgewerbliche Tätigkeit in den eigenen vier Wänden erlaubt werden.
Die Außenwirkung der Tätigkeit spielt bei der Entscheidung des Vermieters, Heimarbeit zu genehmigen, eine große Rolle. Eine stille Nutzung ohne Außenwirkung ist zweifellos erlaubt. Dies schließt Berufsfelder wie die des Lehrers oder Schriftstellers ein.
Im Herbst 2016 stellte eine 24-jährige Frau aus Ampfing einen Antrag an das zuständige Landratsamt, in ihrem Mietshaus ein sogenanntes „Darstellungs- und Schaustellereizimmer“ einzurichten. Ihr Geld verdiente sie als Cam-Girl, indem sie sich gegen Bezahlung vor der Kamera auszog. Der Antrag wurde abgelehnt, da das Haus nach Bebauungsplan nur zu Wohnungszwecken genutzt werden durfte. Unter Androhung von Zwangsgeld von 2000€ wurde der jungen Frau die weitere Nutzung ihrer Wohnung als Arbeitsplatz untersagt. Ihr darauffolgender Versuch vor Gericht zu gehen, um die Erlaubnis zur Heimarbeit zurückzuerlangen, scheiterte. Begründet wurde das Urteil damit, dass es sich um eine dauerhafte Berufstätigkeit mit erheblichem zeitlichen Umfang handele und eine gewisse Außenwirkung mit sich bringe, die für die Wohnnutzung nicht mehr zulässig sei. Die Pläne der Frau seien nicht vereinbar mit dem Baurecht, welches für das Gebiet nur die Wohnnutzung vorsieht.
Sie umfasst erstens den Lärmpegel. Der ist zum Beispiel besonders hoch beim Musikunterricht und stört die Nachbarn.
Zweitens kann als Außenwirkung das Anbringen von Firmenschildern am Klingelschild oder im Hausflur verstanden werden. Gesteigert wird dies durch den Aufenthalt von Mitarbeitern und Kunden. Auch die Wohngegend ist gemeint. Bewohner eines Hauses, das bereits durch eine Praxis oder ein Büro an Kundschaft gewöhnt ist, stören sich an ein paar weiteren Kunden weniger als Bewohner eines verkehrsberuhigten Wohngebiets.
Zuletzt sind bauliche Veränderungen der Wohnung zu nennen. Wer für seine Tätigkeit Wände einbauen oder herunterreißen möchte, ist an die Erlaubnis des Vermieters gebunden.
Die entscheidende Frage, die Sie sich stellen sollten, wenn Sie Bedenken bezüglich der Außenwirkung haben, lautet: Könnte die Ausführung meiner Berufstätigkeit von Zuhause aus störend für meine Mitmieter sein?
Er darf – es gibt kein Gesetz, das dem Vermieter verbietet, die Miete wegen gewerblicher Tätigkeit zu erhöhen. Bei Wuchermieten hat der Mieter allerdings die Möglichkeit, sich zu wehren und einen Anwalt heranzuziehen.
Oft jedoch reicht ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter. Wer aber unerlaubt seiner Tätigkeit von Zuhause nachgeht, sollte mit einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages rechnen.
Wir von der Kanzlei Mingers und Kreuzer stehen Ihnen gerne im Bereich Mietrecht zur Seite und beraten Sie bei einem Erstgespräch. Sie erreichen uns unter der Telefonnummer 02461/ 8081 oder dem Kontaktformular. Weitere Rechtswegs finden Sie in unserem Blog oder YouTube-Channel.
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